Neues BMF-Schreiben zur Gebäudemodernisierung

Aufwendungen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden sind regelmäßig Erhaltungsaufwendungen und sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar. Sind sie jedoch Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten, können sie lediglich im Wege der AfA über die Jahre verteilt steuermindernd berücksichtigt werden.

BFH: Neue Entscheidungen zur Grunderwerbsteuer

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 22.10.2025 zwei Entscheidungen zur Grunderwerbsteuer getroffen. In einem Fall entschied der BFH, dass Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht nur der Kaufpreis einer Immobilie ist, sondern bei Übernahme eines persönliches Wohnrechts der kapitalisierte Jahreswert die Bemessungsgrundlage erhöht. Im vorliegenden Fall war das Wohnrecht zwar noch nicht entstanden, weil es noch nicht im Grundbuch eingetragen war, allerdings hatte die Käuferin der Übernahme bereits zugestimmt und somit eine Verpflichtung übernommen, die einen Geldwert hat.

Datenschutz von Mietern beim Verkauf der Immobilie

In einem vom Pfälzischen Oberlandesgericht Zweibrücken (OLG) entschiedenen Fall bewohnten Mieter eine Doppelhaushälfte, die der Eigentümer veräußern wollte. Zu Verkaufszwecken fertigte ein vom Vermieter beauftragter Makler bei einem mit den Mietern abgestimmten Termin Innenraumfotos an, auf denen aber keine Personen abgebildet waren. Nach Veröffentlichung der Verkaufsanzeige und der Übergabe des Exposeés an Kaufinteressenten wurden die Mieter von weiteren Personen auf die Fotos angesprochen. Sie fühlten sich „demaskiert“ und entwickelten ein diffuses Gefühl des „Beobachtetseins“, weshalb sie gegenüber dem Makler Auskunfts- und Schadensersatzansprüche wegen eines behaupteten Datenschutzverstoßes geltend machten. Im Prozess erklärte der Makler, sämtliche Fotos gelöscht und keine Kopien angefertigt zu haben.

Eigenbedarf des Vermieters bei Umbau der eigenen Wohnung

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis ordentlich nur kündigen, wenn er an dessen Beendigung ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert nicht, dass der Vermieter oder seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts auf die Nutzung der Wohnung angewiesen sind. Vielmehr benötigt ein Vermieter eine Mietwohnung bereits dann, wenn sein (ernsthafter) Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird.

Grundsteuererlass bei Einnahme-ausfall bis 31.3.2026 beantragen

Eigentümer von Grundstücken oder Wohnungen, die im Jahr 2025 Leerstand, Mietausfall oder höhere Gewalt (z. B. behördliche Nutzungsuntersagung, Brand-/Wasserschaden) ohne eigenes Verschulden erlitten haben, können mittels eines formlosen Antrags einen Erlass oder Teilerlass der Grundsteuer beantragen. Je nach Ausfallhöhe kann der Erlass zwischen 25 % und 100 % bei Totalausfall betragen. Es ist unerheblich, ob es sich um eine Wohn- oder gewerbliche Vermietung handelt.

Abriss bei wesentlicher Abweichung von der Baugenehmigung

Wer von seiner Baugenehmigung abweicht, riskiert im schlimmsten Fall den kompletten Abriss. Damit ein Bauwerk noch als das ursprünglich genehmigte Vorhaben gilt, müssen die wesentlichen Merkmale unverändert bleiben. Zu diesen Merkmalen gehören vor allem Standort, Grundfläche, Bauvolumen, Zweck, Höhe, Dachform und das äußere Erscheinungsbild.

Wohnungseigentümer – kein Zurückbehaltungsrecht beim Wohngeld

Hat ein Mieter aus dem Mietverhältnis einen fälligen Gegenanspruch gegen den Vermieter, etwa auf Beseitigung eines Mangels (z. B. Reparatur der Heizung), kann er die geschuldete Leistung in angemessenem Umfang bis zur Bewirkung der ihm zustehenden Leistung zurückbehalten (Zurückbehaltungsrecht). Voraussetzung hierfür ist stets ein fälliger Gegenanspruch des Schuldners gegen den Gläubiger.

BFH: Grundsteuer „Bundesmodell“ ist verfassungskonform

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 10.12.2025 (wir hatten zu den bevorstehenden Entscheidungen in der Januarausgabe 2026 berichtet) in drei Verfahren die Revisionen der Steuerpflichtigen zurückgewiesen und die Vorschriften des Ertragswertverfahrens als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer seit dem 1.1.2025 für das sog. „Bundesmodell“ für verfassungskonform erachtet.

Bundesfinanzhof entscheidet zur Grundsteuer im „Bundesmodell“

Der Bundesfinanzhof wird am 10.12.2025 (nach Redaktionsschluss dieser Ausgabe) in drei Verfahren öffentlich seine Entscheidungen verkünden.

Dies ist insbesondere für Grundstückseigentümer in den Bundesländern interessant, welche die Grundsteuerreform nach dem Bundesmodell umgesetzt haben. Dies sind die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Das Saarland und Sachsen nutzen ebenfalls die Bundesregelungen mit Abweichungen bei der Steuermesszahl.

Wohngebäudeversicherung – Leerstand allein keine Gefahrerhöhung

Die Klausel „Das Gebäude ist nicht länger als 6 Monate ununterbrochen unbewohnt“ kann in einer Wohngebäudeversicherung nicht wirksam als Gefahrerhöhungstatbestand herangezogen werden. Das bloße Leerstehen eines Wohngebäudes kann für sich allein betrachtet noch nicht als Erhöhung der (Brand-)Gefahr angesehen werden. Von einer erhöhten Brandgefahr kann erst gesprochen werden, wenn zum Leerstand weitere risikosteigernde Umstände hinzukommen.

Mehrfamilienhäuser im Einfamilienhausgebiet möglich

Nach einem Urteil des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen begründet der Gebietsgewährleistungsanspruch regelmäßig kein Abwehrrecht gegen Mehrfamilienhäuser in einem bisher durch Einfamilienhausbebauung geprägten Gebiet.

Sonderabschreibung: Neuer Ersatzbau = Neubau?

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat Ende Oktober 2025 ein bereits seit längerer Zeit erwartetes Urteil vom 12.8.2025 zur Sonderabschreibungsmöglichkeit von Mietwohnungsneubau veröffentlicht.

Im Klageverfahren ging es um einen ersten Förderzeitraum, für den die Wohnungsherstellung durch Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.8.2018, aber vor dem 1.1.2022 begann. Aktuell gibt es einen zweiten Förderzeitraum für Bauanträge oder Bauanzeigen über Wohnungsherstellungen, die nach dem 31.12.2022, aber vor dem 1.10.2029 begannen.

Ausnahme von objektbezogener Kostentrennung nur bei sachlichem Grund

Sieht die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine objektbezogene Kostentrennung vor, müssen grundsätzlich nur die Wohnungseigentümer die Kosten tragen, deren Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht in dem jeweiligen Gebäudeteil oder separaten Gebäude liegt (z. B. Kosten einer Tiefgarage).

Grundstücksübertragung durch GbR – Eintragung ins Gesellschaftsregister zwingend

Seit dem 1.1.2024 gilt das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts. In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall stellte sich die Frage, ob eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die noch nach altem Recht im Grundbuch eingetragen ist, nach ihrer Auflösung Grundstücke ohne vorherige Eintragung ins neue Gesellschaftsregister auf ihre Gesellschafter übertragen kann.

Unterschrift des Notars nur auf Umschlag des Erbvertrags

In einem vom Hanseatischen Oberlandesgericht Bremen (OLG) entschiedenen Fall beantragte ein Witwer beim zuständigen Nachlassgericht die Erteilung eines Erbscheins, der ihn als alleinigen und unbeschränkten Erben ausweist. Zur Begründung legte er ein gemeinschaftliches Testament vor, das er und seine verstorbene Ehefrau im Jahr 2021 errichtet hatten. Darin hatten sich die Eheleute gegenseitig als Alleinerben eingesetzt.

Größere Wohngebäude – Einhaltung der Abstandsflächen

Das bauplanungsrechtliche Gebot der Rücksichtnahme ist auch bei Wohnbauvorhaben gewahrt, die deutlich größer ausfallen und mehr Bewohnern dienen als das Einfamilienhaus auf dem Nachbargrundstück.

Weder eine vermeintlich erdrückende Wirkung noch angeblich unzumutbare Einsichtsmöglichkeiten führen in einem solchen Fall automatisch zu einer Verletzung nachbarlicher Rechte. Maßgeblich ist vielmehr, ob das Vorhaben die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Abstandsflächentiefe einhält. Diese dient gerade dem Schutz nachbarlicher Belange.

Nur anteiliger Schuldzinsenabzug bei unentgeltlicher Übertragung eines Teils des Vermietungsobjekts

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte darüber zu befinden, ob bei einer unentgeltlichen Teilübertragung einer vermieteten Immobilie die auf den übertragenen Miteigentumsanteil entfallende Darlehensverbindlichkeit in Höhe der Schuldzinsen vollständig als (Sonder-)Werbungskosten abziehbar bleibt, wenn der Schenker die Darlehensverbindlichkeit komplett bei sich behält.

Veränderungen an der Statik sind dem Käufer mitzuteilen

Werden in einem Wohnhaus tragende Wände entfernt und durch eine Stahlträgerkonstruktion ersetzt, muss dies einem potenziellen Käufer der Immobilie ungefragt mitgeteilt werden. Verschweigt der Verkäufer diesen Umstand, stellt dies eine arglistige Täuschung dar, die den Käufer zur Anfechtung des Kaufvertrags berechtigt. Dies haben die Richter des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken festgestellt.

Bestandsschutz greift nur bei Erhaltungsmaßnahmen

Bestandsschutz berechtigt grundsätzlich (nur) dazu, eine rechtmäßig errichtete bauliche Anlage in ihrem Bestand zu erhalten und sie wie bisher zu nutzen. In gewissem Umfang können auch die zur Erhaltung und zeitgemäßen Nutzung der baulichen Anlage notwendigen Maßnahmen zulässig sein, wenn sie den bisherigen Zustand im Wesentlichen unverändert lassen. Nicht mehr vom Bestandsschutz gedeckt sind jedoch bauliche Veränderungen, die einer Neuerrichtung gleichkommen. Entscheidend ist, dass das ursprüngliche Gebäude weiterhin erkennbar die Hauptsache bleibt.

Nachteile durch den Gebrauch bleiben bei baulichen Veränderungen unberücksichtigt

Ob eine bauliche Veränderung (wie hier: der Einbau eines Split-Klimagerätes) unzulässig ist, weil sie andere Wohnungseigentümer unzumutbar benachteiligt, beurteilt sich grundsätzlich nur nach den unmittelbaren Auswirkungen der baulichen Maßnahme selbst. Spätere Beeinträchtigungen durch die Nutzung der Veränderung, wie z.B. tieffrequente Geräusche durch den Betrieb der Klimaanlage, sind i.d.R. nicht entscheidend.